Дело № 1 (Определение ВС РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196)

Стороны заключили договор аренды на 11 месяцев, однако арендатор помещения не принял, акт приема-передачи помещений в аренду не подписал, сумму гарантийного взноса не уплатил, и направил контрагенту уведомление об одностороннем отказе от договора.

Считая договор действующим и настаивая на исполнении арендатором своих обязанностей, арендодатель обратился с иском в суд, потребовав:

- обязать арендатора принять объект аренды;

- уплаты гарантийного взноса (равного месячной арендной плате);

- неустойки за просрочку оплаты гарантийного взноса;

- возмещения убытков, равных арендной плате за период уклонения от принятия вещи.

Суд первой инстанции, решение которого было оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворил в полном объеме.

Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отказал в требовании об обязании арендатора принять объект аренды, а в остальной части направил дело на новое рассмотрение.

На семинаре обсудим:

- какие последствия будут иметь место при ненадлежащем исполнении кредитором своих обязательств по приемке исполнения?

- Сможет ли должник требовать от кредитора исполнения обязательства по приемке в натуре? Нужно ли ему это?

- Как осуществляется распределение рисков при просрочке кредитора?

- Уменьшается ли в подобном случае ответственность должника?

- Какие дополнительные затраты должен возместить кредитор?

- Вправе ли должник требовать от контрагента, находящегося в просрочке кредитора, встречного предоставления?

Дело № 2 (Определение ВС РФ от 27.07.2020 № 305-ЭС20-1530)

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества для размещения дошкольного образовательного учреждения. При этом арендатору не был предоставлен земельный участок, и он не мог его использовать для организации детской площадки, без которой такое учреждение не могло функционировать из-за публичных требований. В процессе эксплуатации в арендуемом помещении выявлялись и другие недостатки.

Арендатор приостановил внесение арендной платы, посчитав что, арендодатель не исполнил свою обязанность по обеспечению надлежащего состояния имущества. Арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке из-за неуплаты. Арендатор обратился с иском о расторжении договора аренды и о взыскании убытков, понесенных на неотделимые улучшения и устранение недостатков.

Первая инстанция удовлетворила требования арендатора, но апелляция в иске отказала, отметив, что нежилое помещение было передано с указанием существующих недостатков, а неотделимые улучшения не были согласованы с арендодателем. 

ВС РФ отменил принятые судебные акты, направил дело на новое рассмотрение.

На семинаре обсудим:

- Что входит в обязанности арендодателя?

- Должен ли арендодатель гарантировать пригодность объекта аренды договорным целям? Где границы данной обязанности?

- Какие бывают недостатки у арендованного имущества?

- Чем отличается правовой режим устранения недостатков от улучшений? Когда согласие арендодателя является необходимым?