Аренда: проблемы правовой конструкции,

выявленные пандемией

30 сентября 2021 года

18.30 -21.30 по московскому времени

Онлайн

Аренда: проблемы правовой конструкции,

выявленные пандемией


30 сентября 2021 года

18.30 -21.30 по московскому времени

Онлайн

Докладчики
А.В. Егоров
к.ю.н., главный редактор журнала «Цивилистика», руководитель образовательных программ «Lextorium.com», профессор факультета права НИУ «Высшая школа экономики»
М.А. Церковников
к.ю.н., заведующий кафедрой обязательственного права ИЦЧП им Алексеева при Президенте РФ, руководитель группы энергетики юридической компании Пепеляев Групп
В.Е. Величко
магистр РШЧП, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ Авелан

А.А. Громов
к.ю.н., доцент кафедры обязательственного права РШЧП

Программа

1. Какие обстоятельства, вызванные пандемией, могут служить основанием для снижения размера арендной платы на основании п.4 ст.614 ГК? Исходя из каких критериев судом должен определяться сниженный размер арендной платы?
Ответ на поставленный вопрос зависит от узкого или широкого понимания п.4 ст.614 ГК.
При узком понимании, которое усматривает в изменении условий использования предметом аренды нарушение договорного обязательства арендодателя, в качестве критерия может использоваться пропорция, в которой изменившиеся условия пользования находятся с теми, из которых стороны исходили в момент заключения договора аренды.

Например, аренда помещения в торговом центре включает в себя и аренду инфраструктуры. Если указанная инфраструктура перестала функционировать полностью или частично, это представляет собой ухудшение условий использования самого арендованного помещения. По этой причине закрытие соседних магазинов, точек общественного питания, развлекательных учреждений в торговом центре (особо актуально для посетителей детских магазинов) ухудшили условия использования предмета аренды даже если магазин продолжал фактически функционировать и был готов к приёму посетителей.

При этом в качестве одного из критериев для снижения арендной платы можно рассматривать процент падения выручки арендатора за сопоставимый период времени.
В том случае, если арендатор фактически более шести месяцев исполнял обязанности по внесению арендной платы в сниженном размере по сравнению с установленными договором (но в соответствии с договорённостями сторон относительно предыдущего периода), и арендодатель не возражал против данного размера, то этот размер может рассматриваться как надлежащий ориентир для снижения арендной платы судом.

При широком понимании, включающем в условия использования вещи также общественно-политические и хозяйственные обстоятельства, критерием изменения арендной платы совпадают с теми, что установлены в ст.451 ГК.
2. Требование арендатора о снижении арендной платы по п.4 ст.614 ГК – всегда исковое заявление (в т.ч. встречное) или достаточно возражения?
Вправе ли суд при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы в порядке возражений арендатора, без заявления встречных требований, и при наличии в материалах дела доказательств реализации арендатором права путем направления арендодателю предложения об уменьшении арендной платы (п. 4. ст. 614 ГК РФ)?

Если арендатор реализовал своё право, установленное п.4 ст.614 ГК, путём направления соответствующего заявления в адрес арендодателя, то суд при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате обязан оценить данное заявление арендатора на предмет его юридической силы. Если суд согласится с его юридической силой, он может производить взыскание лишь с учётом изменённого размера арендной платы. При этом заявление специальных требований арендатором в процессуальной форме (в т.ч. в форме встречного иска) не является обязательным.
3. Являются ли такие обстоятельства как введение ограничений в связи с пандемией, связанные с этим снижение посещаемости магазина, выручки, иных финансовых результатов, основанием для расторжения долгосрочного договора аренды? Допускается ли в такой ситуации изменение и адаптации условий долгосрочного договора, в частности, путем снижения арендной платы?
Введение ограничений в связи с пандемией и связанное с ними снижение посещаемости магазина, выручки и прочих финансовых результатов арендатора, - если они носят кардинальный характер, например, могут приводить к банкротству арендатора, - должны рассматриваться как достаточные основания для расторжения долгосрочного договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку в основе указанных потерь лежит не индивидуальный предпринимательский риск арендатора, а глобальное изменение социальной и экономической ситуации.  

В таких условиях допустимо также изменение и адаптации условий договора, в частности, путём снижения арендной платы. 
Расторжение договора производится на будущее время, а изменение его условий может происходить с обратной силой - с момента существенного изменения обстоятельств.

Допускается одновременное изменение судом условий договора об арендной плате на прошлый период и расторжение договора на будущее.
Критерием для применения ст.451 ГК является поиск справедливого баланса интересов сторон по усмотрению суда, а также учёт подходов иных судов в аналогичных случаях.
4. Как применяется принцип добросовестности (п.3 ст.307 ГК) к поведению сторон в связи с адаптацией договора к изменившимся условиям?
Казус: арендная плата в договоре закреплена в иностранной валюте (свыше 80 тыс. долл., т.е. более 5,6 млн. рублей по текущему курсу), договор аренды относится к 2012 году. Ежегодно стороны подписывали дополнительное соглашение, которое фиксировало арендную плату в рублях. Такое соглашение закончилось к началу 2020 года. На тот момент арендатор платил 1,9 млн. руб. в месяц, но просил снизить плату до 1 млн. с учётом происходящих ограничительных мер и падения платёжеспособного спроса. Арендодатель в сентябре 2020 года требовал уплаты не менее 2,2 млн. рублей. Стороны не договорились, но фактически арендатор платил ежемесячно ту же сумму, которую он вносил в 2019 году (1,9 млн. руб.). Арендодатель заявил об отказе от договора и потребовал уплатить арендную плату за весь 2020 год в договорном размере (т.е. с ростом в 3  раза по сравнению с уплаченной ранее).  Добросовестны ли действия такого арендодателя?

Признаки недобросовестности:
- злоупотребление господствующей переговорной позицией при обсуждения дополнительного соглашения о размере арендной платы на 2020 год,
- нарушение правомерных ожиданий арендатора о размере арендной платы, соответствующих честной деловой практике, 
- непоследовательное и противоречивое поведение (продолжительное принятие без замечаний оплаты в ранее согласованном размере, готовность в сентябре 2020 года согласовать арендную плату в размере 2,2 млн. рублей в месяц);
- попытка извлечения арендодателем существенной дополнительной выгоды за счет грубого ущемления интересов арендатора, игнорируя его тяжёлое финансовое положение.

В качестве санкции за злоупотребление арендодателем правом может применяться отказ в защите принадлежащего ему формального права на получение арендной платы в рублёвом эквиваленте 80 тыс. долл. США в части, превышающей 2,1 – 2,2 млн. рублей, если суд не найдёт оснований для еще большего снижения арендной платы в соответствии с применимыми нормами российского права. 

Организатор оставляет за собой право на небольшие изменения в программе семинара

Тарифы

Внимание! Стоимость изменится 27 сентября

Тариф «Лайт»

990 руб.

Тариф «Бизнес»
1290 руб.
Тариф «VIP»
9900 руб.
Оставьте заявку
на мероприятие 16 сентября 2021
Ваш e-mail будет использоваться для регистрации на мероприятие. Заполните это поле внимательно!
Click to order
Total: 
Ваш e-mail будет использоваться для регистрации в нашей новой платформе. Заполните это поле внимательно!
Телефон
Форма оплаты
*После оплаты, вам придёт письмо с учетными данными от платформы civilist.club
Если вы уже зарегистрированы на платформе, то укажите этот e-mail, доступ будет открыт в течение 5 минут.
Если вам необходимо получить счет на оплату от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя, пожалуйста, направьте заявку с вашими реквизитами на

nn@privlaw-journal.com

+7 (495) 150-85-07

Заполняйте форму - получайте свежие новости в сфере права, а также анонс наших мероприятий.
Если вы хотите стать партнером наших мероприятий, свяжитесь по почте или телефону, мы обсудим детали